La crisis de la vivienda en España, ¿qué está pasando realmente?

La falta de viviendas se une a la disponibilidad de viviendas con servicios públicos y una relación espacio/ocupantes adecuada. Aunque nos afecta directamente, no es un problema exclusivo de España. Según datos de la ONU (y son datos del 2023) mundialmente hay casi 3000 millones de personas que no son propietarios de sus viviendas. Es decir, casi la mitad de la población mundial carece de una vivienda. Y, en el mejor de los casos, el ocupante no es el propietario del suelo que habita. Pero, ¿estos datos deben ofrecernos consuelo? La verdad es que no, pues en España el 60% de la población tiene algún problema relacionado con la vivienda.

O sea, seis de cada diez españoles carece de una vivienda propia, paga un alquiler superior a sus ingresos o vive en espacios insuficientes para el número de ocupantes. La pregunta del momento es: ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Y la respuesta no es sencilla o única, veamos sólo algunas de las razones que más han influido en la situación actual.

La ONU considera estas estadísticas de forma independiente. Es decir, poseer o vivir en una vivienda es muy diferente a vivir en una vivienda cómoda, segura y con los mínimos requisitos de servicios. Por lo general, las estadísticas de vivienda per cápita obvian a las personas que viven en viviendas precarias, en zonas de riesgo o sin una infraestructura de servicios. Nuevamente, siendo un tema de mayor complejidad, se puede obviar sin que esto altere el sentido general del texto. Sólo me parece que lo enriquece y elimina al lector que pueda preguntarse si la suficiencia de viviendas en términos numéricos se relaciona con la calidad de la misma.

Aunque muchos se empeñan en negar sus efectos, las famosas «leyes del mercado» son ineludibles. Y en el tema de la vivienda se evidencian de forma muy explícita. En España existe un déficit real de viviendas. Dicho de forma sencilla, hay más hogares que casas. O sea, en los últimos cinco años, se han formado más hogares que la oferta de viviendas disponibles. Por lo que, existe una enorme presión de la demanda y una oferta insuficiente. Para cualquier economista, esto es «la tormenta perfecta» para un alza indiscriminada de los precios.

Dicho de otro modo, hay más personas dispuestas a pagar más por tener el acceso a un bien necesario e insustituible como la vivienda. La formación de hogares, lo que incluye a jóvenes en edad de emancipación, ha crecido de forma sostenida desde el año 2021. Y, por el otro lado de la ecuación, el ritmo constructivo se ha ralentizado desde el año 2014. ¿La consecuencia? Cada unidad de vivienda disponible en la actualidad tiene un precio elevado con un componente especulativo artificial.

Otro punto que suma presión a la distorsión de los precios actuales es el envejecimiento del mercado inmobiliario español. Según la FAI, una de las asociaciones inmobiliarias más grandes de España, la media de edad de la vivienda española es de 43,5 años. Lo que quiere decir que un comprador tendría que invertir fuertes sumas de dinero en rehabilitación y reacondicionamiento de la vivienda.

El déficit de oferta en el mercado ha logrado lo imposible, estas viviendas envejecidas tienen un precio similar a las nuevas construcciones. Aún a pesar de que las viviendas más antiguas no cumplen con los estándares europeos de sostenibilidad y eficiencia de energía.

Desde hace muchos años se ha hablado del envejecimiento poblacional de España en particular y de Europa en general. Si bien las tasas de nacimiento españolas están por debajo de algunos países del mundo, esta proporción ha cambiado últimamente. La entrada al mercado inmobiliario de migrantes y jóvenes en busca de vivienda ha aumentado la presión por nuevas viviendas. Un elemento más para crear una mayor brecha entre la oferta de viviendas y la formación de hogares.

Por otro lado, el mercado actual se ha concentrado en la construcción de unidades constructivas de mayor precio de mercado. Es decir, edificaciones de lujo o dirigidas a un mercado de mayor poder adquisitivo. Esto es una consecuencia natural de algunas regulaciones y la situación económica de los nuevos compradores. Para los oferentes, las viviendas de mayor precio final se han convertido en opciones más atractivas desde una óptica financiera. Además, la tendencia del mercado hacia compradores extranjeros y/o unidades turísticas ha elevado artificialmente el precio final en algunas zonas.

Esta brecha de precio, oferta y demanda, es más evidente en las ciudades más grandes de España. Asimismo, las zonas de costa o de mayor atractivo turístico experimentan un alza marcada en el precio de la vivienda. A esto debemos sumar la migración de zonas rurales a las ciudades más pobladas. Todo ello, nos lleva a un tercer elemento que influye en la situación actual: El tema financiero.

La complejidad del problema de la vivienda es mayúscula. A pesar de algunas voces que proponen soluciones simplistas, comprender sus causas nos permite crear respuestas reales. Por ello, es importante entender un elemento básico en el mercado inmobiliario: El valor y acceso del dinero.

En toda Europa la construcción de viviendas estatales o de protección oficial ha reducido la presión del mercado. Este tipo de viviendas de menor coste constructivo crea una respuesta para sectores de menor poder adquisitivo. Sin embargo, España está en evaluación por parte de la UE debido al déficit de opciones de vivienda de protección oficial.

La media europea de viviendas de menor coste y protegidas por el Estado, se acerca al 9,3% del parque de viviendas del mercado. Incluso, en países como Austria o los Países Bajos, un tercio de la oferta de viviendas tienen algún tipo de protección oficial. En España, sólo el 2,5% de las viviendasse corresponden con estas características.

Para sumar más ingredientes a esta ecuación, el acceso a la financiación pública y privada ha caído en el mercado español. Actualmente, los sectores de menores ingresos tienen cada vez más dificultades para obtener créditos hipotecarios. En algunos casos, el porcentaje del precio cubierto por préstamos ronda el 75-80%, lo que crea una disparidad entre muchos compradores. Es decir, debido a la sobredemanda actual, aquellos que cuenten con una disponibilidad de las entradas tendrán un acceso prioritario. Lo que deja a un amplio número de compradores «fuera de mercado».

Es posible pensar que aquellos que no pueden comprar, podrían alquilar una vivienda y así solucionar su problema. Esto, en la estricta teoría, funciona muy bien. No obstante, las distorsiones del mercado de viviendas actual no hace posible que esto pueda ser así de sencillo. En el mercado español, el alquiler de viviendas sufre una presión incluso mayor al mercado de compraventa. Los problemas del mercado de venta se reproducen y multiplican en el mercado de alquiler.

La diferencia entre el número de unidades ofrecidas y las unidades demandadas, crea un alza artificial y especulativa de los alquileres. Esto es más evidente en ciudades de mayor densidad poblacional como Madrid o Barcelona. En estas ciudades, el precio actual del alquiler puede ser dos y tres veces superior al precio de hace unos años.

Adicionalmente, los factores demográficos crean una mayor presión y un aumento creciente de la necesidad de viviendas en alquiler. La población rural española ha migrado hacia las urbes más grandes y se suma a la llegada de migrantes. Pero, un factor determinante es que cada año, como es natural, salen al mercado miles de jóvenes en busca de independencia. Estos tres demandantes se unen a los aspirantes naturales de unidades en alquiler.

Si ponemos en una ecuación una oferta escasa y una serie de demandantes desesperados por viviendas, la consecuencia es un precio distorsionado. En algunas ciudades, la distorsión no sólo se queda en el precio sino que ha creado «alternativas» que no cumplen con los mínimos requerimientos de confort y seguridad. Al analizar estos factores, surge la pregunta: ¿Es posible encontrar una solución rápida y eficaz? Veamos algunas reflexiones al respecto.

Un problema tan complejo como la vivienda no puede solucionarse sin antes abordar sus causas. Esa es una estrategia básica en cualquier situación y dilema. Sin embargo, no es tan sencillo como emitir un decreto o cambiar una disposición legal. El problema en España, como hemos visto, depende de varios elementos que, en muchos casos, no pueden eliminarse de forma inmediata. Es decir, es imposible reducir la brecha entre la oferta y la demanda sólo con construir más viviendas o regular el precio de venta.

El sector de la construcción depende, a su vez, de un conjunto de empresas que necesitan de algunas bases sólidas para su acción. O sea, las empresas requieren de un mínimo de seguridad jurídica y económica para operar. Además, necesitan de una serie de recursos económicos, técnicos, físicos y humanos, necesarios para ejecutar los proyectos. En otras palabras, las empresas necesitan inversión, seguridad legal y disponibilidad de recursos.

En este sentido, muchas voces han propuesto aumentar la construcción de unidades de viviendas públicas como una solución. En términos prácticos, el sector construcción español ha puesto su experiencia y capacidad técnica al servicio del Estado. Lo que significa que muchas empresas del sector están actualmente dispuestas para contribuir con este propósito.

Pero, aunque construir más sea una solución que luce como obvia, es importante tomar en cuenta varios elementos más. Veamos cuáles son:

No podemos incluir en un mismo lado de la balanza las diferentes opciones y proyectos de vivienda. Es decir, los compradores de mayor poder adquisitivo seguirán demandando unidades de lujo y de mejores ubicaciones. Asimismo, existirán empresas dedicadas a todas las fases de diseño, ejecución y promoción de estos proyectos. Este mercado no suele ser el mayor de los problemas y estadísticamente, representa menos del 3% del parque de viviendas listas para la venta.

Sin embargo, es en el mercado de viviendas de protección oficial y las viviendas dirigidas a un mercado mayor, en donde hay más dificultades. En estos mercados, es fundamental contar con la inversión pública suficiente para que exista un mayor interés en la ejecución de los proyectos. Dicho de otro modo, es necesario que las administraciones tomen la iniciativa y propongan más obras de este tipo. El sector construcción español, seguramente, responderá con los mayores niveles de calidad y eficacia.

En cuanto al mercado inmobiliario privado, es necesario que tanto la banca como las instituciones públicas permitan un mejor acceso al dinero. O sea, que las opciones de financiación se abran para los nuevos compradores y así, exista un mercado atractivo para nuevos proyectos. Adicionalmente, se necesita de cambios en términos urbanísticos y legales para solucionar el grave problema de la disponibilidad de suelo en las zonas más demandadas.

Aunque las regulaciones suelen verse como una solución eficaz a corto plazo, deben ser vistas con objetividad. Los sectores de la construcción y la promoción inmobiliaria deben participar aportando costes reales y condiciones del mercado actual. Sin esta visión real, cualquier análisis estaría incompleto. Esta participación puede ser clave para reducir el comportamiento inusual de los precios actuales.